ראשית עלי כמובן לפתוח בגילוי נאות ולומר כי גם כותב שורות אלו הוא מפקח בניין ומנהל פרויקטים במקצועו.

לעניינינו,

אם אתם קוראים שורות אלו ככל הנראה הגעתם כבר למסקנה כי יש צורך (ויש שיאמרו הכרח) בשכירת שרותיו של מפקח בניין מטעמכם על מנת להצליח בפרויקט שלכם.

כשאנחנו בוחנים מפקחי בניה אנו צריכים למעשה לבחור מפקח אשר ייתן לנו את הפתרונות הכי טובים נכונים לקשיי הבניה. כלומר, המפקח הוא מאין "תרופה" למחלות הבניין.

 

אתן כמה דוגמאות:

כימייה

ראשית והכי חשוב לדעתי, אנו צריכים "כימייה" אתו. מפקח הבניין ילווה אתכם לכל אורך הפרויקט. מפקח כזה שלה "יושב טוב בבטן" בשלבי ההכרות הראשונים יהיה קשה להסתדר אתו לאורך שנת הבניה עם כל הלחצים הכרוכים בכך. כבר בפגישה הראשונה תנו לאינטואיציה שלכם להנחות אתכם וודאו כי הוא אכן מוצא כן בעינכם כאדם אנו עושים עסקים בראש ובראשונה עם אנשים ולא עם בעלי מקצוע. האיש הזה הוא משרת אמון שלכם ואתם סומכים עליו בבניית בית המגורים שלכם, המשרד שלכם או כל דבר אחר שהוא יקר ערך לכם גם כספית וגם רגשית.

זה מביא אותי לנקודה הבאה,

 

המקצועיות.

רוב מפקחי הבניה הם הנדסאי בניין אשר למדו כשנתיים כיצד לתכנן בניין עד 4 קומות בעיקר בצד הקונסטרוקטיבי שלו (שלד הבניין). לדעתי, את מקצועיות המפקח יש לבחון במעשים ולא רק בתעודות, שכבודן במקומו מונח.

הנעת פרויקט בניה היא משימה מורכבת שבצד הידע הפורמאלי דורשת המון אינטליגנציה רגשית, ניסיון, ראש פתוח ותכנון מוקדם.

בקשו לראות תיק עבודות, סעו ובחנו בית שביצע מקרוב.

מכיוון שרוב היזמים אינם בעלי ידע בבניין, דברו עם אדריכלים איתם עבד. אלו יוכלו להעיד כגורם מקצועי מה רמתו המקצועית.

 

רשימת ממליצים

בקשו לקבל רשימת ממליצים ובחנו מי הם הממליצים, האם הם רק לקוחות? בקשו גם המלצות מאדריכלים ומהנדסי בניין שהם גורמים מקצועיים "מעל" למפקח והם יכולים להעיד בצורה מעולה על רמתו המקצועית ואישיותו. אם אתם בונים בית פרטי, בקשו ממליצים שהמפקח בנה להם בית. אם אתם בונים משרד או עסק בקשו המלצות מתחום זה. קבלו המלצות ממי שביצע להם פרויקטים דומים.

כמה אנשים יש ברשימת הממליצים? האם מעט מידי? יותר מידי?

על אילו שנים פרוסה רשימת הממליצים. אם הוא טוען שהוא 10 שנים במקצוע, יש צורך לוודא זאת גם דרך הרשימה.

כמובן שהמלצות מהאדריכל שלכם, חברים שבנו, שכנים לפרויקט יכולים מאוד לעזור.

 

אזור גאוגרפי

האם המפקח שלכם גר ופועל באזור הפרויקט? מפקח בנין אשר רוב הפרויקטים שלו רחוקים משלכם, נמצא רחוק מהפרויקט שלכם ורחוק מהעין...רחוק מהלב. יש לבקש לדעת איפה מרכז הפעילות שלו. אני ממליץ שתבחנו האם המרחק בין הפרויקטים הכי רחוקים שלו גדול משעה-שעה וחצי נסיעה. מפקחים רבים עובדים במקביל על מספר פרויקטים בו זמנית ולכן יש לחשב ולראות שאכן יש באפשרותו ביום עבודה רגיל להגיע לכל הפרויקטים ולבלות בהם זמן מספיק כדי לבצע את עבודתו.

עוד תגלו שהאזור הגאוגרפי חשוב בגלל בעלי המקצוע איתם עובד המפקח. במהלך הבניה, מנהל הפרויקט שלכם, יתבקש לנהל מכרזים עם בעלי מקצוע רבים. יש לכך יתרונות רבים ותוכלו לקרוא על כך כאן. לעיתים קרובות נעדיף לעבוד עם בעלי מקצוע המומלצים ע"י המפקח, מנהל הפרויקט שלנו מסיבות רבות.

המרחק הגאוגרפי משחק תפקיד גם פה. בעלי מקצוע לא ייסעו מרחק רב מידי אם אין להם רווח גבוה ורווח גבוה משמעותו פגיעה בכיס שלכם כיזמים. ואם לא יהיו לו בעלי מקצוע איתם הוא עובד בד"כ אתם מעבדים יתרון חשוב בשכירתו.

 

מספר הפרויקטים בניהולו.

דרשו לדעת מה מספר הפרויקטים אותם הוא מנהל בו זמנית וכמה פרויקטים בכוונתו לנהל בזמן בניית הפרויקט שלכם. חלוקת הקשב של המפקח לא יכולה להיות ליותר מ 4 פרויקטים במקביל כאשר הפרויקטים פזורים במרחק זה מזה.

חשבו, לכל פרויקט יזמים משלו, קבלנים משלו, מאות אם לא אלפי פרטי בניין עליהם יש להקפיד , חלקם ייחודיים לו. כיצד באמת יוכל לפקח על הנעשה בשטח אם לא יוכל להקדיש לכך זמן? כיצד יוכל לתכנן קדימה מהלכים אם הוא עסוק מידי?

 

האם עובד לבדו?

האם אתם סוגרים עסקה עם מפקח בודד או עם משרד מפקחים? אני לא שולל סגירה מול משרד פיקוח אשר בעצם מעסיק מספר מפקחים גדול אבל גם פה יש חשיבות להתאמת הגודל לפרויקט שלכם ולתאום הציפיות.

אם אתם שוכרים את שרותיו של מפקח הפעול עם מספר מפקחים מטעמו, לגיטימי לדרוש לדעת מראש מי המפקח אשר יבצע את העבודה בפועל בשטח. כל הנאמר כאן, צריך להיבדק מולו מכיוון שרוב הסיכויים הם שהוא בעצם יהיה זזה שיוביל, ינהל ויפקח על הפרויקט ולא בעל העסק שיושב מולכם בראיון.

 

מחיר

כמובן שמחיר נמוך/גבוה הוא שיקול משמעותי בבחירה. אבל גם כאן הוא לא חזות הכול. מפקח הבניין שלכם הוא ראש החץ בשלב הביצוע של הפרויקט שלכם. אתם לא רוצים ראש פרויקט זול או יקר מידי לצרכים שלכם.

קודם כל, התאמת המחיר לניהול ופיקוח הפרויקט צריכה להיעשות ע"י מפקח הבניה בצורה נבונה ולאחר ניתוח הפרויקט שלכם. מורכבות הפרויקט משליכה ישירות על כמות הזמן ותשומת הלב שהמפקח יצטרך להקדיש לכם. מפקח טוב ומנוסה ינתח זאת נכון וכך יבנה את דרישת המחיר שלו. אם אתם בונים בית יוקרה, האם תסמכו על מפקח זול? מפקח פחות טוב, יתמחר נמוך מידי ורוב הסיכויים הם, שכאשר תהיו עמוק בתוך הפרויקט הוא יבחין שהוא מפסיד כסף ועבודתו תפגע מכך. נחשו מי עוד יפגע מכך? קבלו מחיר ריאלי, תסגרו על מחיר ריאלי ואל תתפתו למחיר נמוך!

שימו לב לאופן שבו הוא מתמחר את עבודתו. דאגו ליצור זהות אינטרסים מובנית בתוך החוזה. אם המפקח מתמחר שכר חודשי, האם אתם בטוחים שיש לו אינטרס לדחוף את הפרויקט קדימה כמוכם? אם הוא מתמחר את הפרויקט בצורה גלובאלית במחיר סגור, האם אז האינטרס שלו תואם את שלכם?

אני ממליץ על חוזים בהם יש הערכת זמן לפרויקט והמחיר נקבע בצורה כזו שקיים תמריץ למפקח לסיים את הפרויקט בזמן או לפניו. לדוגמא, אם הפרויקט אמור לקחת 10 חודשי בניה בפועל והמפקח יסיים אותו ב9 חודשים הוא יקבל שכר כאילו עבד על 10 אבל אם הפרויקט יארך יותר מ11 חודשים הוא לא מקבל יותר כלום מעבר ל 11 חודשי השכר שכבר קיבל.

שימו לב מה מתמחרים לכם- האם המחיר כולל רק פיקוח או גם פיקוח וניהול? 2 דברים שונים.

אם בכוונתכם לקחת "קבלן מפתח" אז למפקח שלכם לא יישאר יותר מידי מניהול הפרויקט. הוא כן יצטרך לפקח באופן שוטף על ביצוע העבודות עפ"י התוכניות והמפרטים הטכניים.

דרשו לקבל בהצעת המחיר פרוט מלא של מה שהמפקח נותן לכם (לו"ז, אומדן, ביקורים על בסיס יומי וכו')

 

לסיכום,

בחירתו של מפקח הבניין ומנהל הפרויקט שלכם צריכה להיעשות באופן רציונאלי תוך התחשבות בהרבה שיקולים. זו אחת ההחלטות החשובות ביותר שלכם במהלך הבניה ויש לבצע אותה באופן מושכל. היא בהכרח תקבע כיצד תהיה חווית הבניה שלכם.

ב ה צ ל ח ה !